Voor de actualisatie van de grondexploitaties wordt gebruikt gemaakt van verschillende parameters. In deze paragraaf zal meer inzicht worden gegeven in de gehanteerde parameters. Deze parameters zijn bij het opstellen van de MPG 2022 allemaal geanalyseerd en via de nota van uitgangspunten vastgesteld.
Nota van uitgangspunten
In de nota van uitgangspunten is een analyse gemaakt voor de te hanteren parameters die van invloed zijn op de grondexploitatie. De nota van uitgangspunten is door het college vastgesteld en met een memo (Z/21/644855) ter informatie naar de raad gestuurd. De nota van uitgangspunten is gebaseerd op het meest actuele beeld van de onderliggende portefeuille.
Programmering
Periodiek worden onderzoeken gedaan naar de behoefte aan bouwgrond binnen gemeente Dalfsen. In het najaar van 2018 zijn twee onderzoeken gedaan. Het gaat hierbij om een woningmarktonderzoek en een vraagonderzoek voor de industrielocaties. Uit de onderzoeken blijkt dat de vraag toeneemt en dat zien we ook in de praktijk terug. We hebben ons in 2021 vastgehouden aan de onderzoekscijfers uit 2018 en zijn op basis hiervan gestart met voorbereidingen om nieuwe grondexploitaties in procedure te brengen. In 2022 gaan we zowel voor het wonen als voor het werken nieuw onderzoek doen naar de behoefte. Voor nieuwe ontwikkelingen dient voor de bestemmingsplanprocedure altijd onderzoek gedaan te worden. Dit komt omdat we zien dat de verkopen redelijk in lijn liggen met de prognose, de vraag voor gronden blijft bestaan en de exploitaties een beperkte looptijd kennen. In de begroting 2022 zijn weer middelen beschikbaar gekomen voor het uitvoeren van nieuwe onderzoeken, daarom zal er in 2022 een nieuw woningbehoefte onderzoek worden uitgevoerd.
Rekenparameters
Bij het opstellen van de actualisatie van de grondexploitaties worden kosten (investeringen) en opbrengsten (grondverkopen) in de tijd uitgezet. Voor het berekenen van deze kosten en opbrengsten in de exploitaties is het belangrijk om rekening te houden met de inflatie. De kosten en opbrengsten voor 2022 worden in de MPG 2021 geactualiseerd, waardoor voor het komende jaar geen extra kosten- en/of opbrengstenstijgingen worden ingerekend. De parameters staan voor het jaar 2022 daarom op 0% (vanaf 2023 wordt wel een stijging toegepast). Het is voor de toekomst wel van belang om rekening te houden met inflatie, omdat de exploitaties over langere tijd lopen.
Elke prognose kent onzekerheden. Veel onzekerheden zijn symmetrisch van aard, de wereldhandel kan sterker of minder sterk groeien, de productiviteitsgroei kan hoger of lager zijn en er kunnen zich meer of minder mensen aanbieden op de arbeidsmarkt. Daarnaast zijn er buitengewone risico’s die in de huidige tijd neerwaarts zijn. Denk hierbij aan de effecten van COVID-19.
De marktontwikkelingen hebben veel macro en micro invloeden, waardoor het blijft lastig om voor de tijdsinvloeden een prognose te maken op de langere termijn. Om de parameters te kunnen bepalen brengen we externe analyses samen met de interne kennis van de gerealiseerde producten markt. Dit resulteert in een gedragen en evenwichtig advies in besluitvorming.
Op basis van de analyse die is gedaan bij de nota van uitgangspunten 2022 zijn de volgende parameters opgenomen in de grondexploitaties. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de lange- en korte termijn.
Parameters | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 e.v. |
|---|---|---|---|---|
Kostenstijging | 0,0% | 3,0% | 3,0% | 4,0% |
Opbrengstenstijging | 0,0% | 3,0% | 3,0% | 3,0% |
Rentetoerekening
Het BBV heeft aangegeven voor de rentetoerekening aan te willen sluiten bij de fiscale grondslagen. Dat betekent dat alleen de daadwerkelijke rente toegerekend kan worden en dat er geen rente over het eigen vermogen mag worden toegerekend. Het rentepercentage die gehanteerd wordt voor de doorrekeningen is bepaald op 1%. De werkelijke rente is lager dan 1% en schommelt in de begrotingsperiode 2022-2025 tussen de 0,52% en 0,56%. Hierdoor wordt een kleine risicobuffer ingebouwd om de stijgende rente binnen de grondexploitaties op te kunnen opvangen.
Disconteringsvoet
De disconteringsvoet is het rekenpercentage dat gebruikt wordt om de toekomstige contante waarde van kasstromen te kunnen bepalen. Dit is het percentage waartegen de eindwaarden contant worden gemaakt naar startwaarde. Dit moet aansluiten op het meerjarig streefpercentage van Europese Banken voor inflatie. In de doorrekeningen van de grondexploitaties is rekening gehouden met een disconteringsvoet van 2%.
Verkoopprijzen
De grondprijzen worden jaarlijks aangepast aan de huidige marktomstandigheden. De bevoegdheid tot het vaststellen van de verkoopprijzen voor de woningbouw- en bedrijvenlocaties ligt bij het college. De prijzen voor 2022 heeft het college vastgesteld bij het vaststellen van de nota van uitgangspunten. Dit zijn op dit moment de meest actuele prijzen die beschikbaar zijn. Doorrekeningen zullen altijd gemaakt worden op de meest actueel vastgestelde prijzen of de prijzen die al met de potentiële koper in 2021 zijn overeengekomen.