De jaarlijkse herzieningen van de grondexploitaties zijn onderdeel van de risicobeheersing. Jaarlijks worden de exploitaties herzien en worden de inschattingen van toekomstige kosten en opbrengsten beoordeeld, en waar nodig aangepast. Voorzienbare risico’s worden verwerkt in de desbetreffende grondexploitatie. Nadat de risico's inzichtelijk zijn, kan er gekeken worden naar manieren om deze risico's te beheersen.
Risicobeheersing bestaat uit het nemen van maatregelen op basis van een beoordeling. Bij het beheersen van risico’s worden meestal vier keuzes genoemd:
- Vermijden van het risico. Het doel daarbij is om het risico weg te nemen.
- Verminderen van het risico. In dat geval wordt geprobeerd de kans of het effect van risico’s zoveel mogelijk te beperken.
- Overdragen of delen van een risico. In dat geval wordt geprobeerd het risico (gedeeltelijk) uit te sluiten door dit over te dragen aan een derde partij of te delen met een derde partij.
- Accepteren van een risico. Dit kan bijvoorbeeld zijn door in financiële zin alvast een voorziening te treffen voor als het risico optreedt.
Onvoorzienbare risico’s
Per project wordt er geïnventariseerd of er sprake is van risico’s. Deze worden zoveel mogelijk gekwantificeerd. Hierbij kan het gaan om tegenvallers van de al geraamde kosten, maar ook het ontstaan van specifieke projectrisico’s. Bijvoorbeeld verplichtingen in contracten met ontwikkelaars of grondeigenaren, locatiekenmerken, vervuiling en planschade. Onvoorzienbare risico’s zoals het hoger uitvallen van de ramingen voor het bouw- en woonrijp maken, worden zoveel mogelijk opgevangen binnen de grondexploitatie.
Er zijn ook onvoorzienbare risico’s die samenhangen met de zogenaamde marktrisico’s. Bijvoorbeeld renterisico’s, verwervingsrisico’s en afzetrisico’s. Deze worden gezien als generieke risico’s, die op alle grondexploitaties van toepassing zijn en invloed op elkaar hebben. Deze eventuele tegenvallers die niet uit de grondexploitatie kunnen worden gedekt, moeten worden opgevangen door de algemene reserve grondexploitaties.
Proces
Om de risico’s binnen de grondexploitaties te kwantificeren wordt een planmatig/cyclisch risicomodel toegepast. Dit risicomodel kenmerkt zich door het financieel vertalen van een situatie, waarbij er sprake is van een (geringe) verslechtering van de economische situatie of stagnatie op de vastgoed- markt. Periodiek worden de risico’s van de beheersmaatregelen in kaart gebracht en geëvalueerd. in februari 2021 heeft deze voor het laatst plaatsgevonden. De geconstateerde risico’s zijn gekwantificeerd op basis van kans x impact. Vervolgens zijn de beheersmaatregelen bij de risico's geformuleerd. Op deze manier wordt er actief gestuurd op projecten met een hoog risico.
In het onderstaande overzicht zijn de totale risico's per complex opgenomen (kans x impact). Op het moment dat complexen winstgevend zijn kan een deel van het risico worden opgevangen door de verwachte winsten. Voor het risicoprofiel wordt 25% van de verwachte winst in mindering gebracht op het risico.
Complex | Risico | Risicoprofiel MPG 2022 | Risico begroting 2021 | Risicoprofiel Begroting 2021 |
|---|---|---|---|---|
Grift III | ||||
Subtotaal bedrijventerreinen | ||||
De Gerner Marke | 199.000 | 185.000 | ||
Waterfront | ||||
Oosterdalfsen | 152.640 | |||
Oosterdalfsen Noord | 500.000 | 500.000 | ||
Westerbouwlanden Noord | 59.000 | 175.000 | ||
De Nieuwe Landen | 23.760 | |||
De Nieuwe Landen II | ||||
De Koele | ||||
De Koppeling | ||||
Muldersweg | ||||
Agnieten College | ||||
De Wieken | ||||
Subtotaal woningbouwlocaties | 59.000 | 1.050.400 | 685.000 | |
1% rentestijging | 165.000 | 165.000 | 451.000 | 451.000 |
Kostenstijging & opbrengsten daling | 635.000 | 635.000 | 785.000 | 785.000 |
Risico POC methode | 1.000.000 | 500.000 | 250.000 | 250.000 |
VPb | 200.000 | 200.000 | 119.000 | 119.000 |
Subtotaal | 2.000.000 | 1.500.000 | 1.605.000 | 1.605.000 |
Totaal | 2.059.000 | 1.500.000 | 2.655.400 | 2.290.000 |
In bovenstaande tabel is zichtbaar dat de project-specifieke risico’s zijn afgenomen en dat eventuele risico’s meer opgevangen kunnen worden binnen de grondexploitaties. In de risico inschatting is een risico opgenomen voor stijgende rente. Voor het risico op een rentestijging van 1% is bovenop het huidige werkelijke risico een risicobuffer opgenomen.
Het grootste risico heeft betrekking op het risico van prijsstijgingen en opbrengstendaling. In de actualisaties is gerekend met de huidige prijzen. Door de sterk stijgende prijzen in afgelopen jaar blijft het risico bestaan dat dit niet volledig vertaald is in de berekeningen. De verwachting is dat de geprognosticeerde stijging van verkoopprijzen wel kan worden doorgevoerd, al zijn de verkoopprijzen afgelopen jaar geactualiseerd op basis van marktonderzoeken.
In de afgelopen periode worden we geconfronteerd met hoge inflatiecijfers en stijgende rente. Onder andere veroorzaakt door schaarste op de markt en de oorlog in Oekraïne. Het is lastig in te schatten hoe groot de impact hiervan is op de grondexploitaties. Dit heeft betrekking op de stijging in kosten, maar ook de mogelijkheid om dit door te vertalen in de grondprijzen. De effecten zijn niet expliciet meegenomen in de risico analyse, maar zullen gedekt moeten worden uit het risico voor de algemene kosten en opbrengsten stijging.
In het risico profiel is rekening gehouden met de risico’s dat door middel van de vastgestelde methode voor winstnemingen het resultaat terug geboekt moet worden. In 2021 is door aanpassingen in de exploitaties zichtbaar dat circa 1 mln. aan winst teruggedraaid moet worden. In het risicoprofiel is hierdoor rekening gehouden dat 50% van de huidige terugnemingen nogmaals kan voorkomen.
Op basis van het bovengenoemde wordt een risicototaal van circa € 1,5 mln. gelopen. Bij de inschatting van de risico’s is er rekening gehouden dat niet alle risico's zich gelijktijdig voordoen. De gemeente moet voor het totale risico voldoende buffers hebben om deze op te vangen. Dit wordt bij het weerstandsvermogen nader toegelicht.