7 Grondbeleid

Krapte woningmarkt
De woningmarkt kent nog steeds een grote krapte, wat we ook in Dalfsen terug zien. Er is weinig ruimte voor starters op de woningmarkt. In de Woonvisie van de gemeente wordt hier aandacht aan geschonken en worden maatregelen getroffen om alle inwoners een eerlijke kans te geven op de woningmarkt. Zo is er bij de uitgifte specifieke aandacht voor starters en wordt gekeken naar het versterken van doorstroom. In 2021 is een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) project gestart voor starters in Lemelerveld, deze is zeer succesvol geweest. Ook daaropvolgende CPO uitgiftes in andere kernen waren succesvol. CPO is een vorm van sociale projectontwikkeling waarbij toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever zijn voor hun eigen nieuwbouwproject. We verwachten dat deze wijze van uitgifte ook interessant kan zijn in andere kernen, zoals Hoonhorst en Lemelerveld, waar we de komende jaren woningen willen gaan toevoegen.
Ook in de grondexploitatie de Wieken is veel aandacht voor sociale woningbouw waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de doelstellingen. In 2021 hebben we een nieuwe grens vastgesteld
(€ 300.000) voor de verwervingskosten van starterswoningen, die gefinancierd worden met een starterslening. Deze nieuwe grens is vanaf 1 januari 2022 van toepassing. Daarnaast wordt actief gekeken naar ontwikkelingen van nieuwe grondexploitaties in de kernen Dalfsen, Hoonhorst en Lemelerveld, zodat in de vraag voorzien kan worden. We hebben onderzoek gedaan hoe we de processen kunnen versnellen en komen in 2022 met nadere voorstellen hieromtrent. Allemaal maatregelen die er aan bij moeten dragen om de woningmarkt in beweging te houden.

COVID 19
De krapte op de woningmarkt zal er voor zorgen dat druk zal blijven bestaan op de woningmarktprijzen. In het afgelopen jaar hebben we weinig gemerkt van de effecten van COVID op de verkoopbaarheid van onze kavels. Dit was ook al zichtbaar in vorig jaar en lijkt vooralsnog niet te wijzigen. We zijn gestart met de voorbereidingen voor het doen van onderzoek naar de actuele woonbehoefte in onze gemeente en hebben hiervoor in de begroting 2022 middelen gereserveerd. Via dit onderzoek kan ook gekeken worden naar de effecten van de COVID crisis op de woningbehoefte. Op dit moment is de verwachting dat de COVID crisis een beperkt effect zal hebben op de huidige grondexploitaties, al zullen er wel de nodige voorzichtige aannames gemaakt moeten worden.

Stikstof
In het dossier stikstof is de provincie Overijssel leidend. De gemeente Dalfsen werkt samen met de provincie aan de Gebiedsgerichte Aanpak Stikstof (GGA), gebied Vechtdal.
De provincie werkt via de vijf schakels: bronmaatregelen; natuurherstel; vergunningverlening, toezicht en handhaving; verdeling stikstofruimte en de GGA, waarin de verschillende aspecten samenkomen. Met als doelstellingen:

• een robuustere natuur,
• perspectief voor maatschappelijke en economische ontwikkelingen en
• een toekomstbestendig Overijssel door slimme combinaties met andere opgaven.

Het stikstofdossier is sterk in beweging binnen een ingewikkeld politiek krachtenspel in alle bestuurslagen. Dat is niet altijd gemakkelijk. De jurisprudentie ontwikkelt zich regelmatig sneller dan het beleid ontwikkeld kan worden. Binnen dit krachtenspel neemt de provincie Overijssel meer dan haar verantwoordelijkheid, maar kan het niet alleen oplossen. De provincie kijkt nadrukkelijk naar het Rijk, dat het voortouw moet nemen in het oplossen van deze crisis.

In de GGA voor het Vechtdal wordt naar het gebied Hardenberg, Ommen en Dalfsen gekeken. Op 1 september 2021 is als eerste document de gebiedsanalyse voor het Vechtdal opgeleverd. Volgende fase is het opstellen van een gebiedsagenda. De maatregelen die in de gebiedsagenda worden opgenomen hebben uiteraard veel impact op de inwoners en bedrijven in het Vechtdal. Deze agenda wordt ter bespreking aan de colleges en raden voorgelegd. De verwachting is dat het maatregelenpakket in de loop van 2022 beschikbaar is.

Resultaten positief door tussentijdse winst name
Financieel samenvatting:

Jaarlijks wordt op basis van het percentage van de voortgang van de grondexploitaties beoordeeld of op de grondexploitaties een tussentijdse winst gerealiseerd moet worden. Bij het bepalen van deze winst worden specifieke projectrisico’s in mindering gebracht.

Als uit de berekening van de tussentijdse winst blijkt dat in eerdere jaren teveel winst is genomen, dan wordt die winstname teruggedraaid. Dat geldt ook bij een complex met een verwacht positief resultaat. In 2021 moet op een aantal complexen winst worden teruggedraaid. De oorzaak hiervan kan worden gezocht in het feit dat de nog te realiseren kosten hoger uitvallen dan in eerdere jaren ingeschat.

In 2022 wordt er in totaliteit € 427.000 ten gunste van de algemene reserve grondexploitaties gebracht. Als gekeken wordt naar de totale winstnames die zijn gerealiseerd op de lopende grondexploitaties dan is in het verleden op deze exploitaties (inclusief deze terugboekingen en verliesnames) circa € 14,6 mln. aan winsten gerealiseerd. Na verwerking van de terugboekingen van winst en de verliesnemingen op de grondexploitaties resteert er een algemene reserve grondexploitaties van € 2.433.000. Op basis van de risicoanalyse is € 1.500.000 aan reserve noodzakelijk. Bij de jaarrekening zal dan ook worden voorgesteld om € 933.000 vrij te laten vallen ten gunste van de algemene reserve vrij besteedbaar.

In de actualisatie van het MPG 2022 zijn twee complexen met een negatieve boekwaarde, dat betreft  de grondexploitatie De Wieken met een negatief resultaat op startwaarde van € 714.000 en de grondexploitatie Mulderweg met een negatief resultaat op startwaarde van € 67.000. Deze start waarde is als voorziening opgenomen, wat betekent dat in 2021 een dotatie van € 11.000 (in 2020 reeds eerste verlies genomen) en € 67.000 heeft plaatsgevonden in de voorziening voor deze grondexploitatie.

In 2021 zijn ook een aantal grondexploitaties afgesloten. Dit betreft grondexploitaties waar alle verkopen zijn gedaan, maar waar nog kosten voor afrondende werkzaamheden zijn. De kosten voor deze werkzaamheden zijn opgenomen in de restcomplexen van de bedrijventerreinen en de restcomplexen woningbouw. Dit betekent dat de grondexploitaties van de industrielocaties ‘f Febriek Stappenbelt, ’t Febriek Zuid een negatieve boekwaarde over blijft voor de nog te maken kosten in 2022. Het resultaat valt hiermee vrij. Voor t‘ Febriek Stappenbelt en ’t Febriek zuid betekent ook dat de voorziening die voor deze complexen is gevormd in voorgaande jaren vrijvallen.

Onderstaand overzicht geeft weer welke tussentijdse winsten gerealiseerd zijn. Deze tussentijdse winsten zijn verwerkt in de actualisatie van de grondexploitaties.

Om een volledig beeld te hebben van de gerealiseerde winsten per complex op totaal niveau is onderstaand overzicht gemaakt.